17 Sep

> Investissement locatif : que faire face au «matraquage fiscal» ?

Trois solutions s’offrent à vous pour payer moins d’impôts (jusqu’à 60% tout de même) sur vos loyers : vendre vos biens les moins rentables et réinvestir dans une nouvelle opération moins taxée, donner l’usufruit temporaire à un enfant étudiant,

passer d’une location nue à une location meublée. Explications.

«Fiscalité lourde avec IFI (impôt sur la fortune immobilière) et loyers imposés jusqu’à 60% (au lieu de 30% pour les actifs financiers), niveau élevé des prix de l’immobilier, hausse prévisible des taux d’emprunt… ne serait-ce pas le moment d’avoir une réflexion sur ses biens locatifs ?», s’interroge le gestionnaire de patrimoine Yves Gambart de Lignières dans sa dernière lettre patrimoniale.

La question mérite d’autant plus d’être posée que les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron sont systématiquement défavorables à l’immobilier.

Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision au sein du cabinet Xerfi les liste : «Restriction des communes éligibles au Pinelpoursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf».

Et d’ajouter : «considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s’avérer déstabilisant…». Le Revenu aime l’immobilier et refuse de jouer les Cassandre. Mais un peu d’opportunisme patrimonial n’a jamais fait de mal.

Inutile d’attendre que la conjoncture immobilière soit moins favorable pour agir. Stéphane Desquartiers, président de La Maison de l’investisseur propose trois stratégies aux 7,6% de ménages propriétaires d’au moins un logement mis en location.

Le Revenu est en phase avec ses recommandations.

Vendez vos biens les moins rentables

Une fois déduit impôts et charges, la rentabilité nette d’un bien locatif est souvent inférieure à 2% à Paris et 3% en région. C’est peu.

D’autant que la gestion quotidienne est lourde : recherche des locataires, suivi des travaux, obligations déclaratives, etc.

Pourquoi ne pas profiter des prix élevés actuels pour céder vos biens les moins rentables et vous lancer dans une nouvelle opération à crédit moins taxée parce que vous aurez davantage de charges à déduire (intérêt d’emprunt, coût des travaux de rénovation, etc) ?

Donner l’usufruit temporaire à un enfant étudiant

L’astuce consiste à renoncer temporairement, pendant cinq, huit ou dix ans à votre convenance, à la jouissance temporaire de votre bien.

«C’est particulièrement adapté si vous avez un enfant étudiant ou démarrant dans la vie active», explique Stéphane Desquartiers de la Maison de l’investisseur.

Plutôt que de l’aider en lui versant chaque mois de l’argent sur lequel vous avez payé des impôts, que vous ne pouvez déduire de votre revenu imposable qu’à hauteur 5.888 euros par an, il perçoit le loyer à votre place sur la durée définie.»

Sur le plan fiscal, vous êtes doublement gagnant : vous réduisez votre impôt sur le revenu parce que vos revenus fonciers baissent, vous diminuez votre IFI parce que c’est l’usufruitier qui est redevable et que vous n’êtes plus que temporairement nu-propriétaire.

Pour éviter l’abus de droit, le but de l’opération ne doit pas être que fiscale. Votre enfant doit avoir un réel besoin de revenu. Consultez votre notaire pour connaître les modalités pratiques.

Passer d’une location nue à une location meublée.

C’est l’une des bizarreries de notre système fiscal : les loyers de logements loués nus sont soumis au régime pénalisant des revenus fonciers alors que les revenus de biens meublés sont taxés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement de 50% (contre 30%) et surtout la possibilité d’amortir le logement et les meubles.

Si vos biens locatifs sont situés dans des villes où il existe une demande pour ce type de bien, n’hésitez pas à changer de régime fiscal au départ de votre locataire.

L’économie d’impôt, variable selon les bailleurs, est toujours significative, tant que la législation n’évolue pas bien sûr.    

 Publié le 30/07/2018 – Le Revenu 
17 Juin

> UNE POLICE SPÉCIALE DU LOGEMENT POUR TRAQUER LES PROPRIÉTAIRES INDÉLICATS ?

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services immobiliers, met le coup de projecteur sur une proposition de loi sénatoriale qui propose de fliquer et punir les propriétaires louant des logements indécents.

 

D’évidence, les sénateurs trouvent qu’il faut siffler la fin de la récréation. Dans le cadre de l’examen qui commencera mardi 11 juin d’une proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux – déposée par Bruno Gilles, sénateur des Bouches-du-Rhône et conseiller municipal de Marseille -, la Haute Assemblée veut créer une police spéciale du logement. De quoi s’agit-il ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a déjà habilité le gouvernement à légiférer par ordonnance pour simplifier la situation, sachant qu’il n’existe aujourd’hui pas moins de treize procédures distinctes, renvoyant à des organismes de contrôle ou de sanction différents. S’ajoute à cette intention qu’elle nomme la réalité sans circonlocution : il faut faire la police pour éradiquer ce mal rampant au cœur de nos villes, tel un cancer qui ronge notre patrimoine urbain, particulièrement les logements en copropriété occupés par des locataires. On a beaucoup parlé de lutte contre les marchands de sommeil et la récente loi ELAN a encore renforcé l’arsenal contre ces exploiteurs de la misère humaine, associant même les professionnels de ma transaction et de la gestion pour identifier et dénoncer les coupables.

Il s’agit dans la proposition de loi de considérer le problème de l’insalubrité et de la dangerosité des logements de façon plus large, alors que les précédentes initiatives publiques ne montraient du doigt que les coupables intentionnels. En fait, un propriétaire bailleur qui néglige l’entretien de son logement et le loue sans scrupule mérite aussi qu’on le punisse et qu’on le contraigne à engager les travaux nécessaires.  Les copropriétaires occupants ou les propriétaires de maisons individuelles qui ne prennent pas soin de leur logement et le laissent se dégrader et compromettre leur propre vie ou leur propre santé seront-ils la cible des actions de cette nouvelle force de police ? Peut-être aussi, car le problème est global et ma responsabilité est partagée : l’exemple marseillais d’immeubles progressivement abandonnés nous donne le spectacle d’un parc dans lequel les personnes concernées, quel que fût leur statut, investisseurs ou habitants, avaient fini par baisser les bras et par renoncer.

Cela dit, les citoyens admettraient mal que la police intervienne chez eux si la puissance publique n’assumait pas sa part de responsabilité. L’État et les collectivités locales ne peuvent pas tout rejeter vers les propriétaires. Il y a d’abord la question cruelle de l’impécuniosité : que faire quand les bailleurs ou les occupants n’ont pas les moyens d’engager les travaux indispensables pour remettre un logement aux normes élémentaires de décence et de sécurité ? Des aides publiques doivent pouvoir être mobilisées, alors même que la tendance est à la disette budgétaire. Il faut également que de grands projets ambitieux se multiplient sur le territoire, sous la forme notamment d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat. Il faut enfin, dans les cas les plus alarmants de dégradation des logements, que les armes juridiques soient non seulement brandies mais utilisées, expropriation ou encore évacuation et démolition. À cet égard, les sénateurs ont prévu de nouveaux pouvoirs pour les élus locaux, tel qu’un droit de priorité sur l’État pour exproprier, partant du principe que la collectivité d proximité est mieux placée pour réhabiliter le bien et en faire le meilleur usage, par cession ultérieure ou par utilisation en propre.

La proposition de loi en vient aussi à recourir aux syndics de copropriété, comme la loi ELAN, pour identifier les logements insalubres ou dangereux, qui que soient les copropriétaires, c’est-à-dire non seulement lorsqu’il est clair que ce sont des trafiquants de locations de logements indécents, mais tout simplement quand un logement ne répond pas aux normes techniques fondamentales fixées par la règlementation. Il serait pertinent d’ailleurs d’associer au même effort de signalisation les gestionnaires locatifs. Ils n’administrent malheureusement pour l’instant qu’un tiers du parc locatif privé, mais ce tiers doit être irréprochable et pourtant la situation est loin d’être parfaite. Pourquoi ? Parce que l’autorité du professionnel ne suffit pas toujours, ou il ne l’exerce pas toujours au moment d’exiger du propriétaire bailleur les travaux indispensables à la mise aux normes. En toute orthodoxie, l’administrateur de biens ne devrait pas courir le risque d’une incrimination pénale et a minima d’un engagement de sa responsabilité civile parce qu’il accepte de louer un bien dangereux ou insalubre : il reste que certains seraient bien aise d’être délégataire d’un pouvoir de police pour que leur pouvoir de conviction auprès de l’investisseur s’en trouve majoré. 

Le texte d’initiative sénatoriale introduit enfin une disposition salutaire : l’obligation sous peine de sanction de réaliser dans les immeubles en copropriété de quinze lots et plus le diagnostic technique global que la loi ALUR avait instauré – cette toise est d’ailleurs trop haute, et il serait judicieux de la descendre à dix lots pour embrasser une plus large proportion du parc -. Par souci d’économie, par inconscience des enjeux d’entretien et de valorisation, trop de copropriétés ont refusé de faire établir ce diagnostic, qui les eût éclairé sur les besoins de rénovation ou de réhabilitation des parties communes. Certes, les parties privatives ne sont pas directement concernées. Néanmoins, les indications données par le DTG mènent évidemment au traitement complet de l’immeuble, parties privatives et parties communes, sans distinction. Il serait souhaitable en outre qu’un lot de copropriété ne puisse pas se vendre dès lors que le diagnostic technique global n’a pas été effectué et que le notaire ait le pouvoir de bloquer la transaction.

Et si notre pays affichait sans concession l’ambition de disposer du parc de logements le mieux entretenu du monde ? Il faut pour parvenir à ce résultat une mobilisation de toutes les partis prenantes. Il faut également assigner un rôle majoré aux professionnels de l’immobilier. Il est antinomique de la défiance, de celle dont les syndics ont encore pâti ces derniers jours à la faveur de la publication du récent observatoire des charges : l’opinion leur dénie la faculté d’augmenter leurs honoraires alors que leurs missions, dans l’ordre de la valorisation du patrimoine collectif, ne cessent de s’alourdir. Antinomique de la même manière du faible taux de pénétration des gestionnaires locatifs en France, auquel le député en mission Mickaël Nogal veut remédier, sans doute en exigeant d’eux qu’ils soient davantage garants de la qualité des locations et de la sécurité des revenus locatifs : puissent la communauté professionnelle être au-rendez vous de l’histoire.

CAPITAL – HENRY BUZY-CAZAUX  PUBLIÉ LE  

28 Fév

> Langouët, ce petit village breton qui se veut à la pointe de l’écologie

Langoët en Bretagne

Les 603 habitants de ce village d’Ille-et-Vilaine veulent réduire leur empreinte sur la planète. Cela passe notamment par des bâtiments respectant du mieux possible l’environnement.

 À Langouët (Ille-et-Vilaine), 603 habitants, l’équipe municipale s’emploie depuis 20 ans à faire de l’écologie sociale une réalité, et ambitionne aujourd’hui de réduire son empreinte sur la planète grâce à une politique d’urbanisme fondée sur l’économie circulaire. Sous l’impulsion du maire Daniel Cueff, un écologiste convaincu qui a fait ses armes contre le projet de centrale nucléaire de Plogoff, à la fin des années 70, le village s’est forgé une réputation de laboratoire. Il fait figure de cheville ouvrière de « Bruded », un réseau d’échanges d’expériences en urbanisme durable, qui regroupe 160 collectivités de la région.

Dotée d’une cantine 100% bio locale depuis 2004, Langouët a dit « non » au désherbage chimique dès 1999 et produit aujourd’hui plus d’électricité solaire que n’en consomment ses bâtiments publics, chauffés au bois.

En matière de logement, « nous étions dans une démarche de développement durable avec des bâtiments basse consommation. Aujourd’hui, nous travaillons sur des logements bénéfiques pour l’environnement, ce qui nous amène à choisir des matériaux de construction capteurs de carbone et 100% récupérables », explique à l’AFP le maire de la commune qui a réalisé son premier « éco-hameau » en 2005, le second en 2015.

Urbanisme « circulaire »

Maisons en bois, bientôt en terre, isolants naturels, chauffe-eau solaire, récupération des eaux de pluie, poêle à granulés, « plus on avance, plus on améliore les performances énergétiques des bâtiments », se félicite Daniel Cueff. Les deux prochains « éco-hameaux » devraient dépasser, selon lui, la réglementation thermique applicable en 2020, avec des maisons qui produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

Le prochain plan local d’urbanisme réservera aussi une parcelle à l’habitat léger, mobile ou démontable (yourtes, tiny houses) afin de répondre à la nouvelle demande « d’habiter autrement », que ce soit pour des raisons budgétaires, de mobilité ou par désir de nature.

Des « réalisations remarquables et exemplaires »

Langouët, un petit paradis vert ? En s’y promenant, on ne constate guère de différence avec un autre bourg, sauf que le bois et les panneaux solaires y sont davantage présents, et que les habitants ont la main verte. Frédéric Hanier, qui dépense « moins de 200 euros de chauffage par an » dans sa maison éco-conçue, a pourtant l’impression qu’à Langouët « on a toujours un temps d’avance en matière d’écologie ». Un sentiment partagé par Nicole Duperron-Anneix, ancienne institutrice, pour qui les habitants ont « développé un vrai sentiment de citoyenneté écologique ».

Interrogé, le climatologue Jean Jouzel évoque dans cette commune des « réalisations remarquables et exemplaires aux plans régional, français et européen ». « A en croire les médias, tout est déjà fait, mais il y a encore du chemin », tempère Xavier Lessieu, artisan dans le bâtiment. De fait, les projets, aussi ambitieux soient-ils, font l’objet d’une mise en oeuvre prudente, donnant parfois lieu à des renoncements. Ainsi, l’idée de reproduire le prototype de maison « bioclimatique » testé à Langouët par des ingénieurs, a-t-elle été abandonnée au motif qu’elle nécessitait trop d’espace.

Ce qui n’empêche pas le village de continuer à innover. « Langouët a été précurseur sur le renouvellement urbain en économie circulaire, il va l’être à nouveau avec l’installation d’un équipement collectif de production d’électricité solaire pour la consommation locale et la création d’une ferme en permaculture pour tendre vers l’autonomie maraîchère. A chaque fois, se rajoutent de nouveaux objectifs », commente Mikaël Laurent, coordinateur de Bruded. Dernière initiative en date: la mise à disposition d’un véhicule électrique en autopartage pour essayer de « décarboner » la mobilité des Langouëtiens.

Avec AFP
Publié mercredi 27 février 2019 – retrouvez l’article sur lavieimmo.com
28 Fév

> FISCALITÉ IMMOBILIÈRE : UN JEU POUR L’EXÉCUTIF ?

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, pousse un coup de gueule contre le jeu de piste auquel se hasarde le gouvernement, en matière de fiscalité immobilière. Un jeu qui inquiète autant les ménages que les professionnels de l’immobilier.

Tout se passe comme si le Président de la République et le gouvernement tenaient la fiscalité immobilière pour un jeu. Pas de semaine, pas de jour presque sans une saillie sur le sujet, avec des propositions lancées devant telle assemblée, dans la presse, à la faveur de quelque interview. C’est le ministre des Comptes publics, par exemple, qui tance les niches fiscales, dont on sait que profite l’immobilier, avec en particulier le dispositif Pinel. Avant que le Chef de l’État ne rassure l’opinion: on ne va pas se fâcher et l’on ne va pas remettre en question les régimes d’exception, derrière lesquels se cachent des emplois.

Ce sont ensuite les droits de succession que le même ministre en charge du budget désigne du doigt, à la suite d’une étude de France Stratégie : ils nuiraient à la redistribution de la richesse, en n’étant pas assez lourds pour les gros patrimoines, favorisant la reproduction des schémas sociaux. Et puis finalement, le ministre se reprend pour préférer alléger les droits de donation : enrichir plus précocement les ménages permet de soutenir la consommation et l’investissement, alors que les héritages tardifs, au profit de soixantenaires, sont au bout du compte stériles.

On a aussi eu droit à une autre palinodie au sommet de l’État. Au cours d’une séance du Grand débat, Emmanuel Macron a attaqué les plus-values de cession des résidences principales, en considérant que leurs bénéficiaires n’y avaient aucun mérite et qu’il fallait les taxer, au même titre que les plus-values des biens locatifs et des résidences secondaires. Le gouvernement a quelques heures plus tard fermé le ban, après avoir constaté le tollé déclenché par le dire présidentiel.

Quant au serpent de mer du financement de la suppression de la taxe d’habitation, il a donné matière à toutes les hypothèses de la part de nos dirigeants, au point qu’on est bien incapable de savoir laquelle percera… à moins qu’on ne recoure à une addition de gestes fiscaux. L’un d’entre eux semble avoir vécu pourtant, l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés « frais de notaire » : de cette voie, on ne reparle pas, alors que plusieurs membres du gouvernement la trouvaient pertinente. Passons sur le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), dont les contours ont bougé dix fois avant de se stabiliser. Pour combien de temps ?

Cette saga pourrait distraire les Français si l’objet n’était pas sérieux. Or il l’est : la fiscalité n’est pas un jeu, auquel s’amuserait l’État, en se demandant ce qui peut rapporter plus, le plus rapidement possible. C’est un mécanisme de pilotage des choix des acteurs économiques, ainsi qu’un levier de correction des inégalités. En clair, il faut une authentique réflexion fiscale d’ensemble, avec de la hauteur, et l’on ne saurait améliorer la fiscalité en la retouchant de manière ponctuelle. L’exécutif est même coupable d’une autre faute : au-delà de croire qu’on peut agir de façon impressionniste et constater ensuite quel tableau apparaîtra, il s’offre le luxe d’inquiéter sans cesse les ménages et les entreprises de l’immobilier. À une fiscalité déjà malade depuis des lustres d’illisibilité, de complexité et d’instabilité, nos gouvernants ajoutent le sentiment que tout cela ne compte pas, mérite le traitement le plus léger et le plus inconséquent, et que l’humeur est un ressort des décisions politiques. Il faut relire Maurice Allais, prix Nobel d’économie en 1988, qui explique dans Pour une réforme de la fiscalité quels sont les sept vertus d’un bon impôt : la septième vertu est l’absence d’arbitraire et la transparence. C’est cette impression d’arbitraire et d’amusement qui est insupportable. À elle seule, elle peut casser la dynamique d’investissement des familles dans l’immobilier.

Un autre principe, qu’il n’est pas besoin d’être titulaire d’un prix Nobel pour édicter, consiste à rappeler qu’il n’est pas superfétatoire de réfléchir avant de parler.

PUBLIÉ LE
28 Fév

> Défiscalisation: les bons conseils pour éviter les escroqueries immobilières

Au cœur d’une escroquerie dont aurait été victime une soixantaine de footballeurs, deux dispositifs de défiscalisation aux perspectives très intéressantes mais qui peuvent cacher des arnaques. Voici quelques conseils.

Des footballeurs aux revenus confortables victimes d’escroqueries immobilières, ce serait possible. On ne parle pas ici de stars comme le Portugais Cristiano Ronaldo ou de l’Argentin Lionel Messi mais de joueurs, pour la plupart peu connus du grand public qui touchent plusieurs dizaines de milliers d’euros par mois. Dans le but de défiscaliser une partie de leurs revenus, ces footballeurs ont fait appel à des conseillers en gestion de patrimoine. Au nombre d’une soixantaine, ils se disent victimes d’une vaste escroquerie, ils auraient perdu au minimum 40 millions d’euros, rapporte L’Équipe. Au cœur de cette affaire, deux dispositifs: la location de résidences serviceset le programme «Malraux» lié à la conservation du patrimoine historique. Ces placements immobiliers n’étant pas surveillés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les arnaques sont monnaie courante.

Dans les deux cas, les conseillers indélicats profitent de la méconnaissance de leurs interlocuteurs ou de leur intérêt pour payer moins d’impôts. «L’impact fiscal du Malraux sur les monuments historiques est très puissant: la réduction d’impôts peut atteindre 45% du montant des travaux, 30% pour un Malraux classique et 18% pour le Pinel. Pour des travaux de 300.000 euros sur trois ans, vous pouvez réduire votre revenu imposable de 100.000 euros par an», explique Christophe Simon, conseiller patrimonial d’Optimus Patrimoine.

Dans une récente note, l’AMF conseille aux particuliers de se méfier des «présentations minorant les risques de pertes» et promettant des «rendements trop élevés pour être vrais». «Il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Tout autre discours est mensonger ou peut cacher une arnaque, prévient-elle. Loin de constituer des valeurs refuges, ces investissements sont généralement risqués, les rendements annoncés peuvent être irréalistes.» Bien que cette fiche pratique concerne les «placements atypiques» (panneaux solaires, manuscrits anciens, voitures de collection, vin, forêts, diamants, œuvres d’art…), ces conseils de bon sens sont aussi valables pour des placements de défiscalisation à haut risque.

Les particuliers sont incités à se renseigner sur le profil de leur conseiller en gestion de patrimoine (statut, localisation), à «lire l’intégralité de la documentation sans négliger les mentions imprimées en petits caractères» et à «vérifier que le placement est adapté à (leurs) objectifs (durée, risques…) ainsi qu’à (leurs) moyens financiers». «Le prix des rénovations, parties communes et privatives, ne doit pas dépasser 3500 euros le m², précise Christophe Simon. Je conseille d’investir dans des villes de plus de 150.000 habitants avec une vraie valeur foncière». «Si vous ne comprenez pas le fonctionnement du placement, n’investissez pas», résume l’AMF qui appelle les particuliers à «redoubler de vigilance avec un vendeur qui se montre trop insistant ou qui vous pousse à signer rapidement».

Quant à l’investissement en résidence gérée, là encore la perspective est séduisante: toucher des revenus fixes et garantis par le gestionnaire tous les ans, tout en défiscalisant. Cet investissement aux allures de placement «bon père de famille» peut être intéressant pour peu que l’investisseur ait pris le soin d’en évaluer également les risques. Et parmi eux, la défaillance du gestionnaire. Tout repose sur ce choix fondamental: tant que ce dernier paie, l’investisseur peut être rassuré.

Mais le jour où ce n’est plus le cas, ce placement devient vite une galère. «Le temps de la liquidation judiciaire correspondra à une période de carence où il ne percevra aucun loyer, explique Christophe Simon. Puis il s’agira de trouver un autre gestionnaire qui ne proposera pas forcément les mêmes conditions avec des loyers parfois bien inférieurs». Pour éviter ce genre de désagrément, mieux vaut vous renseigner sur la société qui va se charger de votre bien. «Je ne conseille pas ces placements car le propriétaire ne maîtrise pas parfaitement son investissement. Il y a trop de parties prenantes. Pour être en prise directe avec le locataire, mieux vaut privilégier une location meublée classique», conclut le conseiller patrimonial.

Publié Guillaume Errard – retrouvez l’article sur : Le Figaro.fr 

 

28 Août

> Projet de loi Elan : ce qu’il faut retenir

Illustration logement
                                                                                                                                              Illustration logement © F.L. pour Batiactu

C’est une étape importante pour la politique du logement du Gouvernement. Le projet de loi ELAN a été présenté ce mercredi 4 avril 2018 en Conseil des ministres. Le texte, qui doit arriver à l’Assemblée nationale fin mai, devrait être voté d’ici à l’automne, au plus tard. Les ministres de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard et Julien Denormandie, ont donc dévoilé les grandes mesures de leur politique en faveur du logement. Ils ont rappelé que le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) s’articule autour de trois axes : construire mieux et moins cher, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité mais aussi améliorer le cadre de vie.

Voici les principales mesures :

1. Libérer la construction :

Pour donner les moyens aux professionnels d’être plus efficaces, le projet de loi prévoit de simplifier les procédures et les normes, que ce soit en matière d’aménagement, d’intervention foncière, d’urbanisme ou de construction. Pour cela le texte propose de :
Dématérialiser les demandes de permis de construire pour les communes dont la population est supérieure à un seuil fixé par décret ;
Développer des grandes opérations d’urbanisme ;
– Simplifier des procédures pour la transformation de bureaux en logements ;
– Des logements 100% adaptables et non plus 100% « accessibles ». Au sein de chaque bâtiment à usage d’habitation ou à usage mixte, seuls un dixième des logements devront être accessibles, tandis que les autres devront être « évolutifs », c’est à dire adaptables à la perte d’autonomie et au vieillissement (cloisons amovibles…). Dans une séance de questions-réponses avec les internautes de Facebook, ce 3 avril 2018, le Premier ministre a expliqué que « c’est dans l’intérêt général d’aller dans ce sens ». « C’est une nouvelle logique mais qui ne vise pas à exclure des personnes« , a-t-il assuré, précisant que cela vise aussi « à comprimer le coût des logements et de les adapter au cas par cas« .
– Lutter contre les recours abusifs ;
– Faciliter la mobilisation du foncier public et donner nouvelle impulsion, par le « projet partenarial d’aménagement », à la dynamique de coopération entre les collectivités territoriales et l’Etat ;
Réformer le secteur HLM pour construire et rénover davantage.

 2. Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité

Réforme du logement social :
Réorganisation et regroupement des organismes HLM, en tenant compte des spécificités territoriales ;
– Réformer l’attribution des logements sociaux avec réévaluation de la situation des locataires tous les 6 ans. La « cotation », qui attribue des points aux candidats en fonction de critères clairs, sera généralisée.
Favoriser la mixité sociale et la mobilité
– Création d’un bail mobilité, de 1 à 10 mois et non reconductible, à destination des personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle« . Aucun dépôt de garantie ne pourra exigé par le bailleur et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) ;
– Favoriser la mixité intergénérationnelle dans le logement et la colocation.
Protéger les Français des abus :
– Lutter contre l’habitat indigne avec le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil.
Copropriétés dégradées : plus fort pouvoir de la puissance publique pour les prévenir et les résorber.
– Expérimentation de l’encadrement des loyers privés, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales ;
– Réquisition de locaux vacants pour permettre l’hébergement de personnes à la rue est rendue possible et la prévention des expulsions locatives est améliorée.

3. Améliorer le cadre de vie

– Accompagner la rénovation des centres-villes dégradés des villes moyennes, dans le cadre du plan « action cœur de ville », une « opération de revitalisation de territoires » pourra mobiliser localement tous les acteurs publics et privés pour la rénovation des logements et améliorer le cadre de vie des habitants.

– Faciliter l’implantation de commerces dans les centres-villes et les réguler en périphérie.
– Sanctionner les plates-formes de location touristique aux pratiques illégales, comme les loueurs qui abusent du dispositif. Rénovation énergétique
– Fixer l’obligation de travaux d’économie d’énergie dans les bâtiments tertiaires pour atteindre les objectifs du plan climat.
– Sanctionner les plates-formes de location touristique aux pratiques illégales, comme les loueurs qui abusent du dispositif.Rénovation énergétique :
– Fixer l’obligation de travaux d’économie d’énergie dans les bâtiments tertiaires pour atteindre les objectifs du plan climat.
Fracture numérique :
– Lutter contre les « zones blanches » de téléphonie et accélérer le déploiement du très haut débit sur l’ensemble du territoire à l’horizon 2022.
Les premières réactions des acteurs du logement
Fédération Française du Bâtiment (FFB)

Pour la FFB, ce projet de loi « marque une étape essentielle du long chemin à parcourir pour construire plus, mieux et moins cher ». Si la fédération salue « tout particulièrement les dispositions relatives à la revitalisation des centres-villes », elle « regrette cependant que l’encadrement des loyers ne soit pas abrogé et que le projet de loi n’ait pas été l’occasion de réaffirmer le rôle crucial de création de valeur de l’investissement immobilier en général et de l’immobilier locatif en particulier ». Dans un communiqué, son président Jacques Chanut rappelle que « ces mesures structurelles ne produiront leurs effets qu’à moyen terme. Ce constat impose donc sur l’ensemble du territoire le maintien de mesures en faveur de la demande tant Pinel que PTZ, jusqu’à ce que le choc d’offre attendu se développe pleinement ».
 Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI)
La FPI salue également le projet de loi. Si les mesures « sont nécessaires », elles ne sont pas « encore suffisantes », estime la fédération qui « propose de compléter le texte sur des axes structurants », comme par exemple encourager le logement intermédiaire, de sécuriser le droit de l’urbanisme. Elle propose aussi un mécanisme d’intéressement des collectivités locales aux recettes de TVA générées par la vente de logements neufs. Enfin, la FPI estime que « l’encadrement des loyers du parc privé, même sous forme expérimentale, est un facteur de rigidités ».
Article du site batiactu – S.O. , le 04/04/2018
27 Juil

> Un copropriétaire peut-il installer un climatiseur sur son balcon ?

FOCUS – Avec l’arrivée des fortes chaleurs, certains copropriétaires pourraient être tentés d’installer un climatiseur sur leur balcon. En ont-ils le droit ? Quelles démarches faut-il suivre ? Éléments de réponse. 

 

 En cette période de fortes chaleurs, certains copropriétaires pourraient être tentés d’installer un climatiseur sur leur balcon. En ont-ils le droit? Il faut savoir que les balcons ne sont pas des parties communes, selon la loi du 10 juillet 1965 (article 3) qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Mais il se peut que la copropriété le considère comme tel. Pour cela, les copropriétaires désireux d’installer un climatiseur doivent consulter le règlement de copropriété.

Dès lors, dans le cas où le climatiseur est installé sur un balcon ou une terrasse, une autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires est nécessaire si la réalisation porte atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, comme l’explique l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, si vous décidez d’installer un climatiseur ne nécessitant aucun percement de cloison, vous n’avez aucune autorisation à demander. En revanche, s’il s’agit d’une installation impliquant une fixation sur les murs extérieurs de l’immeuble, considérés comme des parties communes, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour cela, le copropriétaire doit envoyer un courrier en recommandé avec accusé réception au syndic en lui demandant d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et en joignant tous les documents utiles (qui devront notamment préciser l’endroit où il a l’intention d’installer le climatiseur) pour appuyer sa demande.

Les frais des travaux à la charge du copropriétaire

Le vote de cette résolution nécessite la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si la majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers de voix a approuvé la décision, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote. Si moins d’un tiers des voix a été atteint, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois. Si l’AG s’est déjà tenue et si vous ne souhaitez pas attendre l’année prochaine pour lui soumettre votre projet, vous avez tout intérêt à faire régulariser au plus vite les travaux réalisés dès la prochaine assemblée par l’obtention d’une autorisation rétroactive. Enfin, sachez que les frais des travaux sont à la charge du copropriétaire, selon l’article 25 de la loi de 1965.

En cas d’installation du climatiseur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut en demander le démontage devant les tribunaux pendant un délai de 10 ans. Ce délai court à compter du début des travaux, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

lefigaro.fr – Guillaume Errard – Publié
23 Mai

> Les frais de notaires risquent encore d’augmenter

Le gouvernement envisage de donner la possibilité aux départements d’augmenter le taux des droits de mutation, cette taxe prélevée lors d’une transaction immobilière.


Les frais de notaires risquent encore d'augmenter Getty/JacquesPALUT

Les acheteurs immobiliers vont-ils devoir bientôt payer davantage de frais de notaire ? Le Premier ministre Edouard Philippe a en tout cas proposé de relever le plafond du taux des droits de mutation, cette taxe prélevée par les départements lors de la vente d’un logement, de 4,5 à 4,7%, selon Les Echos, qui cite l’Assemblée des départements de France (ADF).

Cela permettrait donc aux départements qui le souhaitent d’augmenter le niveau de cette taxe, qui constitue l’essentiel de ce qu’on appelle couramment les frais de notaire. D’après l’ADF, cela pourrait leur rapporter jusqu’à 490 millions d’euros supplémentaires, si l’ensemble de ces collectivités actionnaient ce levier.

Le plafond des taux des droits de mutation avait déjà été fortement augmenté sous François Hollande. En 2014, le gouvernement avait en effet augmenté le taux de cette taxe de 3,8 à 4,5%. En pratique, la quasi-totalité des départements en avait profité. Et la mesure, qui devait initialement être temporaire, avait finalement été pérennisée…

CAPITAL  – Publié le

Actualité L CONSEIL

15 Mar

> Taxe foncière : une modulation selon les revenus ?

Taxe foncière :

quand Darmanin évoque une modulation selon les revenus

Taxe foncière : quand Darmanin évoque une modulation selon les revenus

AFP / Christophe Archambault

Le ministre des Compte publics a évoqué cette piste lors d’une audition au Sénat.

S’agit-il d’un ballon d’essai ? Auditionné ce lundi 12 mars devant la commission des finances du Sénat, le ministre du Budget a évoqué la possibilité de prendre en compte les revenus dans le calcul de la taxe foncière.

Interrogé sur la fiscalité locale, le locataire de Bercy a commencé par préciser qu’il n’était pas favorable à une remise en cause en profondeur des valeurs locatives, les bases sur lesquelles sont calculées les taxes foncières et qui, rappelons-le, n’ont pas été remises à jour depuis les années 1970. Pour réajuster la fiscalité, celui-ci a alors ouvert la voie à un tout autre scénario : “On pourrait considérer que l’impôt local fondé sur la propriété soit fonction de la valeur locative du quartier, mais aussi du revenu, pour éviter les iniquités. L’impôt est aujourd’hui le même, que le logement soit occupé par un avocat d’affaires ou par un salarié de la mairie de Tourcoing…”

Qu’elle soit sérieusement envisagée ou non, une telle réforme pourrait en tout cas s’avérer redoutablement efficace pour gonfler les recettes de la taxe foncière et ainsi trouver un moyen de compenser la disparition de la taxe d’habitation à compter de 2020. Pour en savoir davantage sur les réelles intentions du gouvernement, il faudra d’abord s’en remettre au rapport du sénateur Alain Richard et du préfet honoraire de région Dominique Bur, missionnés pour réfléchir à une refonte de la fiscalité locale. Ils rendront leurs conclusions au printemps.

© Capital

 

27 Fév

> L’IFI : Impôt sur la fortune immobilière

L’IFI : l’immobilier, rien que l’immobilier ?

La prochaine déclaration risque d’être un véritable casse-tête! Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, le nouvel impôt sur la fortune immobilière ne se limite pas aux seuls biens immobiliers détenus en direct.

L’IFI conserve une base mondiale pour les personnes domiciliées en France. Les résidents français doivent donc tenir compte de tous leurs biens qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour apprécier s’ils sont redevables de ce nouvel impôt.
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF (impôt sur la fortune). Le seuil d’entrée, le barème et le principe de l’imposition sur la valeur nette du patrimoine sont maintenus. L’IFI ne concerne donc que les contribuables dont le patrimoine au 1er janvier 2018, après déduction des dettes, est supérieur à 1,3 million d’euros. Le principal changement concerne la base d’imposition de l’IFI restreinte aux biens immobiliers… au sens large.
Il s’agit de tous les immeubles, au sens juridique du terme, et droits portant sur les immeubles (usufruit, droit d’usage et d’habitation…) à l’exception de ceux qui sont considérés comme des biens professionnels. La liste est longue : appartements, maisons individuelles, qu’ils soient donnés en location ou utilisés par le redevable à titre de résidence principale ou secondaire, locaux professionnels (boutique, bureau, atelier, hangar…) immeubles en cours construction, piscines, courts de tennis, mais aussi les terrains à bâtir et les terres agricoles.

Des forêts et des bois partiellement exonérés

Les bois, forêts et parts de groupements forestiers restent exonérés d’IFI, sous certaines conditions, mais seulement, comme c’était le cas pour l’ISF, à hauteur des trois quarts de leur valeur. Mêmes règles pour les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) : ils restent également exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur jusqu’à 101 897 euros, puis à concurrence de la moitié au-delà de ce seuil. « Attention, l’IFI comme l’ISF conserve une base mondiale pour les personnes domiciliées en France. Les résidents français doivent donc tenir compte de tous leurs biens qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour apprécier s’ils sont redevables de ce nouvel impôt. En revanche, pour les non-résidents, seuls les biens situés en France entrent dans le champ d’application de ce nouvel impôt », souligne Marion Capèle, directrice du Pole solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management.

Des titres de sociétés imposables

Mais l’IFI ne se limite pas aux seuls biens immobiliers détenus en direct. Les titres de sociétés font également partie du patrimoine imposable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, exception faite de celle des biens qui sont affectés à son activité opérationnelle. En pratique, lorsque le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote, ces titres échapperont à l’imposition. Ces dispositions visent notamment à exclure les placements du champ de l’IFI. Mais cette exclusion ne concerne pas les sociétés qui gèrent leur propre patrimoine immobilier. Les parts de société civile immobilière (SCI), de société civile de placement immobilier (SCPI) – y compris celles détenues sur un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation en unités de compte, font partie du patrimoine imposable à l’IFI pour la fraction représentative des biens immobiliers. Et cela quel que soit le pourcentage de participation que le contribuable détient. En revanche, les contribuables n’ont pas à tenir compte des parts de Sicav, de fonds communs de placement et, plus généralement, de tout fond d’investissement dont ils détiennent moins de 10 % des droits, si ces fonds sont investis à moins de 20 % en immobilier. La prochaine déclaration risque d’être un véritable casse-tête, notamment pour ceux qui détiennent un patrimoine immobilier au travers d’une ou plusieurs sociétés…
LE MONDE | Par Nathalie Cheysson-Kaplan